Einkommensteuer
Beschränkt sich die Vermietung auf ein einzelnes Zimmer oder eine einzelne Wohnung, so ist zu beachten, dass die Einnahmen daraus zu steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen. Den gesamten Vermietungseinnahmen können dabei steuermindernde Aufwendungen (wie etwa für Strom, Gas oder Abschreibungen) gegenübergestellt werden. Die Vermietungseinkünfte bilden gemeinsam mit sämtlichen weiteren steuerpflichtigen Einkünften (wie insbesondere Einkünfte aus einem Dienstverhältnis) die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer und sind im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Der progressive Einkommensteuertarif beträgt dabei bis zu 55%. Erleichterungen können in Anspruch genommen werden, wenn zusätzlich zu einem Dienstverhältnis lediglich Vermietungseinkünfte in Höhe von € 730 verdient werden.
Umsatzsteuer
Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen kann auch zu umsatzsteuerlichen Konsequenzen führen. Übersteigen die Einnahmen bzw. Umsätze pro Jahr die Grenze von € 30.000 (€ 35.000 ab 2020) nicht, so sind diese von der Umsatzsteuer befreit (sogenannte Kleinunternehmerregelung). Eine Verpflichtung zur Rechnungslegung sowie zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung besteht dann nicht. Bei Überschreiten dieser Grenzen muss jedoch 10 % (oder 13 % bis 31.10.2018, abhängig von der Verrechnung und den erbrachten Leistungen) Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und das Finanzamt abgeführt werden. Dafür können dann aber auch Vorsteuern im Zusammenhang mit der Vermietung geltend gemacht werden.
Sozialversicherung
Führen die Einnahmen aus der Privatzimmervermietung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, entsteht dabei keine zusätzliche Sozialversicherungspflicht.
Tourismusabgabe (Ortstaxe)
Für Nächtigungen in Räumen, die der Privatzimmervermietung dienen, sind Ortstaxen einzuheben. Die Höhe der Ortstaxen ist vom jeweiligen Bundesland abhängig.
Meldepflicht für elektronische Buchungsplattformen ab 2020
Zur effizienten Durchsetzung der korrekten Besteuerung wird eine Aufzeichnungsverpflichtung für elektronische Schnittstellen (z.B. Airbnb, etc.), die Lieferungen oder sonstige Leistungen im Inland unterstützen, vorgesehen.
Die Aufzeichnungen sind auf Verlangen dem zuständigen Finanzamt elektronisch zur Verfügung zu stellen (ab einem Jahresumsatz von € 1.000.000 müssen die Aufzeichnungen auch ohne Aufforderung übermittelt werden).
Durch diese Regelungen soll eine Durchsetzung der korrekten Besteuerung beim Steuerschuldner erleichtert werden. Bei Sorgfaltspflichtverletzungen haftet die Schnittstelle (z.B. Airbnb, etc.) für die Steuer. Der Finanzminister hat per Verordnung festzulegen, wann eine solche Sorgfaltspflichtverletzung vorliegt.
Fazit
Die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen kann vor allem aus steuerlicher Sicht bedeutende Auswirkungen haben, deren konkretes Ausmaß im Einzelfall zu beurteilen ist. Insbesondere Gelegenheitsvermieter sollten bedenken, dass die neue Meldeverpflichtung unter Umständen zur Entdeckung von bisher nicht gemeldeten Einkünften führen kann.
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