Abgeltungswirkung der Immobilienertragsteuer bei privaten Grundstücksveräußerungen

Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Grundstücken erfolgt durch die sogenannte Immobilienertragsteuer (Immo-ESt), wobei nicht der reguläre progressive Einkommensteuertarif, sondern ein Sondersteuersatz von 30% zur Anwendung gelangt.

Unter bestimmten Voraussetzungen entfaltet die Entrichtung der Immo-ESt wie die KESt bei Kapitalerträgen Endbesteuerungswirkung und es muss daher keine Steuererklärung abgegeben werden. Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen. Die Einhebung und Abfuhr der Steuer erfolgt zwingend durch die Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte), wenn diese auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnen. Die Immo-ESt ist vom Parteienvertreter nach den Angaben des Veräußerers zu berechnen und abzuführen. Sie entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung). Das heißt, es besteht keine Verpflichtung, diese Einkünfte in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen.
Ist die Selbstberechnung durch den Notar/Anwalt allerdings aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Veräußerers fehlerhaft, tritt keine Endbesteuerungswirkung ein, weshalb in diesem Fall eine Steuererklärung abgegeben werden muss.

Eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30% ist jedoch möglich (Veranlagungsoption). Dies kann sinnvoll sein, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser somit mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll.
Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (Regelbesteuerungsoption) möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn weniger als 30% der Bemessungsgrundlage beträgt.

Sollten Sie beabsichtigen, Grundstücke zu veräußern, ist unter anderem zu prüfen, ob eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vorgesehen ist und weiters, ob nicht die Anwendung der Veranlagungsoption oder der Regelbesteuerungsoption für Sie steuerlich vorteilhafter wäre. Wir unterstützen Sie dabei gerne.

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