Absetzbare Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

2016 können nur die Anschaffungskosten für den Gebäudeteil im Rahmen der Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher Verhältnisse hat das Finanzministerium eine Verordnung über die Festlegung des Grundanteils im Entwurf veröffentlicht.

Gesetzliches Aufteilungsverhältnis bei bebauten Grundstücken

Nach der bisherigen Verwaltungspraxis wurde bei bebauten Grundstücken der Anteil des Grund und Bodens, der keiner Abschreibung unterliegt, pauschal mit 20% der Anschaffungskosten angesetzt. Die Gebäudeabschreibung von 1,5% wurde somit von den auf das Gebäude entfallenden 80% der Anschaffungskosten bemessen.
Im Rahmen der Steuerreform 2016 wurde ein pauschales Aufteilungsverhältnis der Anschaffungskosten gesetzlich verankert, wonach für bebaute Grundstücke ab 2016 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden und 60% für Gebäude anzusetzen sind; es sei denn, die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig ab.

Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteilsverordnung 2015

Im Rahmen des Begutachtungsentwurfs über die Grundanteilverordnung 2015 wird nun abweichend zum gesetzlichen 40/60-Aufteilungsverhältnis die Aufteilung der Anschaffungskosten für Grund und Boden und Grundstücke adaptiert.

20% der Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind anzusetzen, unabhängig von der Art der Bebauung,

  • bei Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern und
  • wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400 beträgt.
Bei Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern (das sind derzeit Wien, Graz, Linz, Salzburg, und Innsbruck) oder bei Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens € 400 beträgt, beträgt der Anteil der anzusetzenden Anschaffungskosten für den Grund und Boden

  • 30%, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst bzw.
  • 40%, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.
Darüber hinaus steht es dem Steuerpflichtigen frei, jederzeit ein anderes als das vom Gesetz bzw. durch die Verordnung festgesetzte Aufteilungsverhältnis nachzuweisen - etwa. durch ein Gutachten.

Achtung: Wurde der Gebäudeanteil in der Vergangenheit mit 80% angesetzt, so muss ab 2016 die steuerliche Abschreibung (AfA) dem neuen gesetzlichen Aufteilungsverhältnis entsprechend reduziert oder im Einzelfall ein davon abweichendes Verhältnis nachgewiesen werden.

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